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2014年被譽為(wei) 房產(chan) 眾(zhong) 籌元年,綠地、方興(xing) 等房企將“眾(zhong) 籌買(mai) 房”這一模式發揮得淋漓盡致。但是,眾(zhong) 籌在房地產(chan) 開發環節的介入,一直麵臨(lin) 政策壁壘,直到去年11月李克強總理主持召開國務院常務會(hui) 議,首次提出“開展股權眾(zhong) 籌融資試點”之後,眾(zhong) 籌模式才迎來政策風口。雖然修改後的《私募股權眾(zhong) 籌融資管理辦法》仍未公布,卻也為(wei) 眾(zhong) 籌深度介入房地產(chan) 開發環節打開了一扇門。

房產(chan) 眾(zhong) 籌開發要想成功,需要具備哪些前提條件?通過眾(zhong) 籌開發是否真能降低房價(jia) ?

“我們(men) 拿起手機……根據你的希望在定製平台上找到相應的項目,根據你的願望提出你要什麽(me) 樣的房子,就可以發起眾(zhong) 籌,一幫人在這裏蓋房子。”

5月9日,地產(chan) “思想家”馮(feng) 侖(lun) 在溫州市工商聯、《每日經濟新聞》及新希望集團聯手舉(ju) 辦的2015新常態下中國商業(ye) 地產(chan) 發展高峰論壇上關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 眾(zhong) 籌開發的前景做了如上展望。他認為(wei) ,此舉(ju) 可以使得房價(jia) 至少下降1/3。

馮(feng) 侖(lun) 沒有講到的是,這樣的設想已經越來越接近現實。本月中下旬,碧桂園將召開新聞發布會(hui) ,公布公司於(yu) 4月底在上海拍得的一幅地塊的眾(zhong) 籌開發計劃。與(yu) 此同時,綠城也將於(yu) 下月初推出綠城版的眾(zhong) 籌計劃。

這些計劃能不能真的讓房價(jia) 下跌1/3?目前還是未知數,因為(wei) 房產(chan) 眾(zhong) 籌開發需要具備諸多前提條件,但這些條件目前尚不成熟。

多家房企試水眾(zhong) 籌開發

2014年,被業(ye) 內(nei) 譽為(wei) 房產(chan) 眾(zhong) 籌元年。去年“雙十一”期間,綠地、遠洋、方興(xing) 等房企將房產(chan) 眾(zhong) 籌這一營銷模式發揮得淋漓盡致,其中方興(xing) 借助房產(chan) 眾(zhong) 籌攬金逾42億(yi) 元。

參與(yu) 綠地眾(zhong) 籌的一位營銷高層人士告訴《每日經濟新聞》記者,房產(chan) 眾(zhong) 籌目前主要是一種營銷方式,隻有在特定的時間節點才能形成爆發性的聚合力。

除了眾(zhong) 籌買(mai) 房之外,去年就有人提出了“眾(zhong) 籌開發”的概念。其初衷是,當前房價(jia) 居高不下,眾(zhong) 籌開發可免除很多成本環節,對於(yu) 消費者而言,能夠拿到比市場上更實惠的房價(jia) 和個(ge) 性化的購房需求;對於(yu) 開發商而言,相當於(yu) 提前鎖定了消費客群。

在這一美好願景的驅使下,不少房企都在嚐試利用社會(hui) 大眾(zhong) 的資金來開發地產(chan) 項目。“樓盤預售製本身就相當於(yu) 一種眾(zhong) 籌開發。”四川花好月圓房地產(chan) 董事長樊義(yi) 波表示,當前隨著銀行和互聯網的加入,眾(zhong) 籌開發概念越來越熱。

據悉,本月中下旬,碧桂園將公布上海一地塊的眾(zhong) 籌開發計劃。另據媒體(ti) 報道,平安集團前不久曾斥資1億(yi) 元成立股權眾(zhong) 籌平台“前海眾(zhong) 籌”,業(ye) 務重點定位為(wei) 創新股權眾(zhong) 籌、房地產(chan) 眾(zhong) 籌等。

平安集團一位股權眾(zhong) 籌的運營人士介紹說,“我們(men) 以前幫開發商融資,就相當於(yu) 眾(zhong) 籌。比如有10個(ge) 人或更多人參與(yu) 眾(zhong) 籌,我們(men) 選一、兩(liang) 個(ge) 作為(wei) 代表,開發商把產(chan) 權證抵押給我們(men) ,我們(men) 再將其轉到眾(zhong) 籌者指定的賬戶名下,投資年化收益率15%左右。如果未來房價(jia) 跌了,那麽(me) 參與(yu) 眾(zhong) 籌者按原價(jia) 回購;如果房價(jia) 漲了,按照漲價(jia) 比例大家來分攤收益。”“眾(zhong) 籌開發的專(zhuan) 業(ye) 性相對要強一些,不像實體(ti) 樓盤直接簽署過戶手續或辦理資產(chan) 抵押即可。眾(zhong) 籌需要做商業(ye) 計劃書(shu) 出來,我們(men) 這邊會(hui) 有一個(ge) 比較完備的團隊來操作,包括對資產(chan) 情況做盡職調查,對今後樓盤價(jia) 位進行梳理等。與(yu) 眾(zhong) 籌買(mai) 房相比,眾(zhong) 籌開發的操作方式差不多,但牽涉的專(zhuan) 業(ye) 麵要廣一些。”上述人士補充說。

比想象中的艱難

隨著眾(zhong) 籌開發概念被熱炒,一直自稱“定製”模式先行者的河北房企眾(zhong) 美集團,也被媒體(ti) 拿來當作踐行這一概念的典範。

據了解,眾(zhong) 美集團主要是與(yu) 河北一些事業(ye) 單位、國企等長期合作,定製開發地產(chan) 項目。不過,眾(zhong) 美集團一直比較低調。接近眾(zhong) 美高層的一位業(ye) 內(nei) 人士表示,眾(zhong) 美一般不會(hui) 接受采訪。記者撥打眾(zhong) 美官網公布的電話,但一直未能打通。

“河北很流行定向代建,民間集資很活躍。”中國城市產(chan) 業(ye) 發展聯盟主席陳寶存表示,眾(zhong) 美前身是一家廣告公司,現在采用這種模式以項目為(wei) 標的集資建房,恰恰說明房企缺少其他融資方式。

陳寶存認為(wei) ,眾(zhong) 籌開發做成功比較難,他就遇到過一個(ge) 活生生的失敗案例。“那個(ge) 朋友想在北京集資建房,有幾百人集資,但意見不統一,房價(jia) 相比市價(jia) 便宜一半但沒有可行性,組建了個(ge) 開發公司,但相比專(zhuan) 業(ye) 開發商沒有拿地優(you) 勢。”

實際上,眾(zhong) 籌開發遠比想象的艱難,甚至可能會(hui) 觸碰政策紅線,比如商品房預售製度。樊義(yi) 波認為(wei) ,房企引入第三方金融機構,采取迂回戰術,雖可規避非法集資,但房地產(chan) 作為(wei) 一個(ge) 產(chan) 業(ye) 生態體(ti) 係,眾(zhong) 籌開發違反了商品房預售製度,有違規提前賣房的嫌疑。

“即使通過眾(zhong) 籌拿到了地,項目後續資金如何解決(jue) ?借助外部杠杆還是繼續讓眾(zhong) 籌者自己掏錢?”亞(ya) 信控股集團董秘榮騰洪提出了自己的疑問,他認為(wei) ,眾(zhong) 籌開發會(hui) 把風險轉嫁給眾(zhong) 籌參與(yu) 者。如果有房企介入眾(zhong) 籌開發,則很容易形成一種變相融資,即便不是變相融資,房企如何保證眾(zhong) 籌參與(yu) 者的房源購買(mai) 優(you) 先權與(yu) 投資機製的公平?這也是個(ge) 問題。

站在房企的角度,眾(zhong) 籌開發項目初期更多是一種文字描述,而沒有實體(ti) 樣板間說服眾(zhong) 籌參與(yu) 者,容易帶來觀望情緒,且房企引入第三方機構時,如果沒有回購協議或擔保機製,這些機構也沒法讓眾(zhong) 籌者放心,從(cong) 而淪為(wei) “偽(wei) 眾(zhong) 籌”。

全國房地產(chan) 經理人聯盟執行秘書(shu) 長、金融投委會(hui) 執行主任薑煒表示,眾(zhong) 籌開發作為(wei) 一種金融創新,監管部門應鼓勵房企探索,核心是要管好錢,保證資金定向使用,降低開發成本和售價(jia) 。

一位接近碧桂園高層的區域公司投資總監指出,眾(zhong) 籌開發仍是一種理念,公司這麽(me) 做,是想參與(yu) 房地產(chan) 的上遊領域,還可以收集大量的購房者信息。