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近年來，隨著房地產(chan) 行業(ye) 從(cong) 增量時代逐步進入存量時代，不少房地產(chan) 企業(ye) 開發商們(men) 紛紛謀求多元化運營，尋求新的利潤增長點。在這其中，養(yang) 老產(chan) 業(ye) 一直備受關(guan) 注。

結合養(yang) 老產(chan) 業(ye) 需求以及我國老年人口潛在消費力來看，據前瞻產(chan) 業(ye) 研究院發布的《中國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 發展前景與(yu) 投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，2018年中國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 市場規模達6.6萬(wan) 億(yi) 元左右。隨著我國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 市場規模的不斷擴大，我國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 已進入投資窗口期，伴隨養(yang) 老意識普及，需求還將進一步提升。但經過前階段高速發展，未來養(yang) 老產(chan) 業(ye) 規模仍將擴大，但增速趨於(yu) 平穩。預計2019年中國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 市場規模將達到7.5萬(wan) 億(yi) 元，預測在到2024年中國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 市場規模將突破10萬(wan) 億(yi) 元。

廣闊的市場前景也吸引著各路資本進入。據不完全統計，截至目前，包括房地產(chan) 企業(ye) 、險資企業(ye) 、金融機構等各類資本競相進入養(yang) 老產(chan) 業(ye) 。天眼查數據顯示，目前我國養(yang) 老企業(ye) 已近5萬(wan) 家。自2013年始，我國養(yang) 老企業(ye) 數量高速增長。企業(ye) 增速由2013年的21%提升到2016年的61.37%，呈爆發式增長態勢。2016年、2017年兩(liang) 年的增速雖略有回落，但仍保持在50%以上。

對於(yu) 房企布局養(yang) 老產(chan) 業(ye) 發展的相關(guan) 問題，日前，綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱“綠城中國”)品牌營銷中心回應《中國經營報》記者采訪表示，綠城養(yang) 老服務集團現運營項目10個(ge) ，養(yang) 老機構+醫院總床位2907張，高品質會(hui) 員製頤養(yang) 公寓163間，項目涵蓋了養(yang) 老院、老年公寓、醫院、護理院、日間照料中心、養(yang) 老養(yang) 生酒店式公寓、康養(yang) 小鎮多種類型，為(wei) 各類型長者提供生活照料、醫療康複、健康管理等服務。

養(yang) 老市場盈利模式待破解

養(yang) 老市場在向外釋放巨量需求的同時，也考驗著企業(ye) 的運營能力。數據顯示，截止到 2018 年末，養(yang) 老地產(chan) 的盈利模式始終未得到破解。

“目前養(yang) 老的融資政策比較寬鬆，養(yang) 老機構可以低息抵押貸款融資。綠城養(yang) 老服務集團目前以公建民營項目為(wei) 主，資金投入不大，養(yang) 老項目基本自負盈虧(kui) 。隨著年限增加、入住率提升，後續項目會(hui) 逐漸產(chan) 生盈利。”綠城中國上述負責人表示。

值得注意的是，根據同策研究相關(guan) 報告，綠城烏(wu) 鎮雅園項目因其前期規劃有大量養(yang) 老配套的投入，這部分配套後期需要運營維護，然而據悉，大量的養(yang) 老設施為(wei) 其運營帶來了巨大的挑戰，每年運營虧(kui) 損幾千萬(wan) 元。另一方麵，盡管烏(wu) 鎮雅園樓盤成交套數不少，有媒體(ti) 曝出，項目入住率並不高。前期開盤時不少投機者湧入，實際上買(mai) 房住房者大多並非老人。

綠城養(yang) 老服務集團總經理薑慧日前在接受樂(le) 居財經專(zhuan) 訪時曾表示，康養(yang) 如果沒有房地產(chan) 做支撐，單獨做養(yang) 老機構是很難把投資收回的。據薑慧介紹，養(yang) 老行業(ye) 目前基本上分為(wei) 機構養(yang) 老和居家日間照料兩(liang) 種，如果讓企業(ye) 投資均覆蓋到是很困難的，隻能夠做到盈利運營平衡，因此成為(wei) 盈利方麵的一個(ge) 痛點。

關(guan) 於(yu) 綠城養(yang) 老項目盈虧(kui) 狀態，她指出，綠城養(yang) 老目前做了很多公建民營項目，政府拿地建設好的房子，綠城養(yang) 老來進行運營，這方麵盈利可期。她以綠城養(yang) 老項目蘭(lan) 亭養(yang) 老護理院舉(ju) 例稱，該項目已運營九年，其盈利模式是可觀的、可持續的。但如果讓把蓋房子的投資收回來，是不可能的。

今年4月16日印發的《國務院辦公廳關(guan) 於(yu) 推進養(yang) 老服務發展的意見》，允許企業(ye) 在政府監管下設置會(hui) 員卡銷售模式。根據綠城中國上述負責人的介紹，綠城也在做這方麵的探索。另據介紹，綠城繼烏(wu) 鎮雅園之後打造的全新高品質會(hui) 員製別墅組團頤養(yang) 項目——綠城安吉桃花源項目預計明年5月可以正式營業(ye) 。

上述負責人稱，綠城嚐試盤活現有適合養(yang) 老的自持物業(ye) 作為(wei) 高品質會(hui) 員製養(yang) 老項目，在全國多點布局，實現一張會(hui) 員卡全國使用，為(wei) 長者創造多元有品質的頤養(yang) 生活方式。

除了綠城，據悉，去年年度股東(dong) 大會(hui) 時，萬(wan) 科董事會(hui) 主席鬱亮對股東(dong) 問及萬(wan) 科養(yang) 老地產(chan) 業(ye) 務時表示，萬(wan) 科做的是“養(yang) 老服務”，而不是地產(chan) 。他稱，到目前為(wei) 止，養(yang) 老業(ye) 務是萬(wan) 科的摸索業(ye) 務。所謂摸索業(ye) 務，坦白講是沒有找到合適的模式，或許摸索清楚以後才可以突破的業(ye) 務。

“現在養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的確沒有一個(ge) 比較好的模式，大家都處在一個(ge) 慢慢摸索的過程中。”盧文曦直言，這可能導致部分項目有所“跑偏”，“比如，有的把它作為(wei) 一個(ge) 散售的市場，將其當成融資工具。目前整個(ge) 養(yang) 老市場本身也在慢慢發展當中，所以，肯定也沒有現成的樣本用來參考。”

拾而諾(上海)養(yang) 老服務有限公司總經理萬(wan) 承銳表示，近年來，隨著扶持政策的密集發布、各類經濟主體(ti) 和各種資金的進場，養(yang) 老市場儼(yan) 然已經發展成為(wei) 中低端依靠政府扶持和市場運營相結合、中高端完全交給市場的格局。隨著政策的逐步完善、市場主體(ti) 在不斷摸索同時學習(xi) 世界先進的管理模式及操作流程，養(yang) 老已經可以用產(chan) 業(ye) 來界定了。

“收益低、生存困難、反向貸款、以房養(yang) 老等現象都是發展過程中的一小步。隨著時間的推移，市場一定會(hui) 走向成熟。”萬(wan) 承銳表示。

房企紮堆布局養(yang) 老產(chan) 業(ye)

在紮堆布局養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的各路資本中，房地產(chan) 企業(ye) 無疑具有獨特的代表性。

談及養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的運營模式，綠城集團上述負責人表示，綠城做了醫養(yang) 結合及居家日間照料的模式探索。綠城是房產(chan) 企業(ye) 中最早涉足養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的，藍庭護理院既是綠城養(yang) 老模式的源起，也是國內(nei) 較早嚐試醫養(yang) 結合的養(yang) 老項目之一。 “綠城暖君”作為(wei) 綠城居家日間照料示範點，探索、創新日間照料與(yu) 小微養(yang) 老機構結合的模式。在現階段的日間照料機構普遍沒有盈利能力的情況下，嚐試與(yu) 小微養(yang) 老機構結合，尋找持續經營發展的路徑。

2016年6月綠城中國收購藍城代建業(ye) 務，同時將藍城其他業(ye) 務出售予宋衛平。重組後的“新藍城”將主要從(cong) 事建設管理業(ye) 務，並將接收與(yu) 該項業(ye) 務有關(guan) 的資產(chan) 、權利、負債(zhai) 及雇員;原有公司“藍城”，將主要從(cong) 事農(nong) 業(ye) 、養(yang) 老、小鎮建設業(ye) 務。

對於(yu) 養(yang) 老產(chan) 業(ye) 發展的相關(guan) 問題，藍城集團相關(guan) 負責人回應記者采訪時表示，會(hui) 向有關(guan) 負責人反映，如有需要會(hui) 聯係記者。截至發稿，記者未收到回複。

與(yu) 綠城中國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 的探索幾乎同步，從(cong) 2009年杭州良渚文化村的隨園嘉樹開始，萬(wan) 科就已經將觸角伸向了“養(yang) 老”這一藍海。

據悉，經過多年的探索，萬(wan) 科已建立起三條養(yang) 老產(chan) 業(ye) 產(chan) 品線：偏重於(yu) 照顧半自理老人的城市機構型產(chan) 品“怡園”、持續照料型的“隨園”以及社區嵌入型的“嘉園”。

截至目前，萬(wan) 科養(yang) 老業(ye) 務已布局16個(ge) 城市，共儲(chu) 備帶床位項目52個(ge) ，可提供床位1萬(wan) 張以上，其中已開業(ye) 項目中床位接近5000張。

此外，2017年9月，龍湖集團養(yang) 老事業(ye) 部成立，成為(wei) 公司最重要的創新業(ye) 務之一。2018年10月，龍湖集團首個(ge) 養(yang) 老項目新壹城頤年公寓在重慶落地並正式開業(ye) 。而截至2018年上半年，朗詩綠色集團旗下養(yang) 老服務平台“常青藤”目前已在北京、上海、杭州、南京和蘇州五座城市擁有38個(ge) 項目，共有3263張床位。

“對於(yu) 養(yang) 老產(chan) 業(ye) ，肯定是看中它未來的市場發展，”上海中原地產(chan) 市場分析師盧文曦表示，人口老齡化的跡象已經越來越明顯了。伴隨著老齡人口逐步增多以及時代的進步和經濟的發展，大家對於(yu) 養(yang) 老的思想觀念也在逐步改變。在這種情況下，養(yang) 老產(chan) 業(ye) 所麵臨(lin) 的市場空間很大，不少房地產(chan) 企業(ye) 也開始紮堆養(yang) 老產(chan) 業(ye) 。