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今年年初以來，國內(nei) 房地產(chan) 市場調控趨於(yu) 常態化，融資窗口收緊、房貸製度改革等調控手段相繼推出，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業(ye) 內(nei) 預計，四季度市場規模調整幅度將在供需拉鋸狀態下略有擴大，房價(jia) 漲幅也有望進一步回落。

1、樓市“金九銀十”褪色

2019年三季度，房地產(chan) 供給側(ce) 改革取得關(guan) 鍵性進展。期內(nei) ，集體(ti) 經營性建設用地入市在法律層麵及稅收機製層麵得到確認、國有建設用地二級市場配置通道進一步打開。與(yu) 此同時，房地產(chan) 市場整體(ti) 的政策基調體(ti) 現為(wei) ：不將房地產(chan) 作為(wei) 短期刺激經濟的手段，著力防範房地產(chan) 金融風險。

在此影響下，三季度重點城市商品住宅成交規模同比有所調整，價(jia) 格環比漲幅穩定在低位區間;土地市場推地節奏放緩帶動成交規模有所回落，宅地成交樓麵均價(jia) 環比下跌，土地流拍率回升，平均溢價(jia) 率走低，土地競拍熱度明顯減弱。

事實上，今年以來各季度重點城市新房成交麵積同比均有所回落，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。中國指數研究院的統計數據顯示，2019年前三季度50個(ge) 代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水平。

中指院市場調研部相關(guan) 負責人分析指出，三季度以來，政策環境趨嚴(yan) ，購房者觀望情緒濃厚，疊加今年3、4月一二線市場銷售端的回暖導致需求後續釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，三季度50個(ge) 代表城市商品住宅月均成交規模同比下降1.8%，降幅較二季度小幅擴大，8-9月重點城市成交規模同環比均下降。

國家統計局發布統計數據顯示，2019年1-9月中國商品房銷售麵積達到119179萬(wan) 平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個(ge) 百分點。其中，住宅銷售麵積增長1.1%，辦公樓銷售麵積下降11.0%，商業(ye) 營業(ye) 用房銷售麵積下降13.7%。

據市場調研，2019年1-9月中國商品房銷售額達到111491億(yi) 元，增長7.1%，增速加快0.4個(ge) 百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業(ye) 營業(ye) 用房銷售額下降13.0%。

具體(ti) 從(cong) 不同級別城市來看，今年三季度，一線、三線代表城市成交規模同比均下降。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交麵積為(wei) 57萬(wan) 平方米，三季度以來市場有所調整，月均成交麵積為(wei) 58萬(wan) 平方米，同比下降8.1%。二線代表城市三季度月均成交麵積約89萬(wan) 平方米，同比增長0.3%，整體(ti) 成交規模趨於(yu) 穩定。三線代表城市三季度月均成交麵積在33萬(wan) 平方米左右，同比下降約6%。

中指院相關(guan) 負責人表示，今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節奏放緩，加之進入三季度以來，監管層對房地產(chan) 市場金融領域密集發聲，對購房者和企業(ye) 信貸監管均強化，市場調整壓力有所加大，三季度重點城市商品住宅成交麵積同比下降，且降幅較二季度有所擴大。

結合十月份以來近兩(liang) 周住宅市場的成交行情，有業(ye) 內(nei) 分析人士表示，9月份的數據已表明，主要城市的新房與(yu) 二手房成交量出現下降。調控政策的嚴(yan) 格管控下，“金九銀十”不再是地產(chan) 營銷的“靈丹妙藥”。

2、金融監管政策仍將從(cong) 嚴(yan) 從(cong) 穩

近日，包括南京六合區、天津、三亞(ya) 以及北京燕郊等地均傳(chuan) 出房產(chan) 限購放鬆的消息。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進分析認為(wei) ，這進一步說明當前一些城市尤其是郊區市場限購政策鬆綁的導向，也是因城施策的重要體(ti) 現。

嚴(yan) 躍進告訴記者，南京此次放鬆尤其有積極的信號意義(yi) 。第一，第四季度需要積極降價(jia) 促銷，尤其是去庫存的壓力開始增大，房企需要在這個(ge) 時候積極進行項目銷售，各地略有鬆綁也有助於(yu) 實現成交量的活躍。第二，放鬆也是需要有條件的，當前放鬆是要針對特定群體(ti) 和特定區域進行，這也有助於(yu) 後續房地產(chan) 市場的交易活躍，同時也防範房價(jia) 過快上漲。第三，不排除後續各地若是出現庫存壓力和銷售壓力，也會(hui) 有適當鬆綁的可能。

今年以來，各城市房地產(chan) 市場波動頻繁、分化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當前樓市、地市成交明顯下滑，部分城市庫存風險再次浮出水麵，且有加劇趨勢;部分城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光，供不應求矛盾依然突出。

“在這樣的市場背景下，預計四季度各城市仍將延續有收有放的精細化調控，並強化執行。”克而瑞地產(chan) 研究中心一位分析人士指出，當前“因城施策”正在不斷強化。

綜合來看，熱點城市調控政策往往選擇進一步升級，例如：蘇州再度升級調控，非戶籍家庭在蘇州市區、昆山、太倉(cang) 購買(mai) 首套房，3年內(nei) 需連續繳納2年及以上社保，新房、二手房限售區域皆擴容至蘇州市區範圍。因近期房價(jia) 大幅上漲，大連、洛陽同樣出台了收緊性質的“限價(jia) 令”。

不過，業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) 房地產(chan) 信貸政策將適度收緊，且恐將執行窗口指導。2019年三季度以來，房地產(chan) 行業(ye) 金融管控明顯收緊。上述克而瑞分析人士表示，“一方麵，房企融資收緊常態化，且有愈演愈烈之勢。銀行、信托、海外債(zhai) 等多種融資工具全麵收緊，嚴(yan) 控違規資金流入房地產(chan) 市場;另一方麵，居民房貸業(ye) 務大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續向上調整。當然，不同城市將呈現差異化的住房信貸政策，那些房價(jia) 上漲壓力大的熱點城市，房貸利率上浮比例理應更高。”

展望2019年四季度，中指院方麵也認為(wei) ，房地產(chan) 行業(ye) 管理政策仍將立足“不將房地產(chan) 作為(wei) 短期刺激經濟的手段”進行構建。其中，今年以來調控過程中的金融政策將貫穿始終，並且在四季度仍然會(hui) 繼續堅持，金融監管政策基調仍從(cong) 嚴(yan) 從(cong) 穩並逐步由中央下沉到地方。

3、房價(jia) 漲幅或將進一步回落

中指院方麵分析認為(wei) ，近期多種貨幣政策工具持續發力，在保持流動性合理充裕的同時進一步打通貨幣傳(chuan) 導機製。對房地產(chan) 市場而言，監管層針對房地產(chan) 市場金融領域多次發聲，在推進寬信用政策之時，嚴(yan) 防資金違規流入房地產(chan) 領域，企業(ye) 內(nei) 外融資渠道均收緊，房企資金麵壓力明顯加大。

基於(yu) 此，在行業(ye) 金融監管強化、融資渠道收窄、銷售回款支撐度不足等背景下，四季度房企資金壓力將進一步凸顯，進而影響房企投資開工積極性，預計全國房地產(chan) 開發投資額及新開工麵積增速將延續放緩趨勢。

從(cong) 價(jia) 格端來看，根據中國房地產(chan) 指數係統對100個(ge) 城市的全樣本調查數據，今年以來百城住宅價(jia) 格整體(ti) 表現平穩，各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。中指院方麵分析預測，“但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價(jia) 漲幅或將進一步回落。”

具體(ti) 而言，今年以來受高價(jia) 地項目集中入市等推動的結構性因素影響，商品房銷售價(jia) 格仍保持較快上漲。進入四季度，全年業(ye) 績壓力及資金麵壓力的提升將進一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，價(jia) 格漲幅有望繼續回落;而三四線代表城市由於(yu) 前期需求存在透支後期增長乏力，市場將延續調整態勢，同時一二線城市市場規模隨著市場環境的收緊及需求釋放放緩也將麵臨(lin) 一定調整壓力，四季度整體(ti) 市場承壓。

從(cong) 企業(ye) 層麵來看，業(ye) 內(nei) 認為(wei) ，四季度在“房住不炒”政策定位下，房企規模增速將趨向於(yu) 穩健提升。尤其是麵對著融資端調控收緊，房企短期債(zhai) 務壓力加大，房企將更加依賴銷售回款來補充資金鏈，未來需要加速銷售推貨，以促進現金回籠。

“我們(men) 預計，盡管目前金九銀十較曆年有所遜色，但是四季度房企整體(ti) 的供應量將增加，營銷力度也將加強。”上述克而瑞分析人士表示，“在銷售承壓、項目總體(ti) 去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價(jia) 換量，通過降價(jia) 促銷搶收業(ye) 績、加速項目去化。”